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敷引き特約は許されるの?


紹介判例:最判平成23年3月24日民集65巻2号903頁

1 事案の概要

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2 問題点

①消費者契約法10条によって敷引特約が無効となるおそれがあるが、それはどのような場合か?

消費者契約法10条:消費者の利益を一方的に害する条項の無効

「民法 、商法 (明治三十二年法律第四十八号)その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」


②本件の事情では敷引特約は無効となるか?

3 裁判所の判断

①について

「敷引特約は、当該建物に生じる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、信義に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法10条により無効となる。」

判断の構造

特約の敷引金が高額に過ぎる

原則、消費者契約法10条により無効。

例外として、賃料が近隣の相場に比して大幅に低額である等の特段の事情あれば、消費者契約法10条で無効とならない。

特約の敷引金が「高額に過ぎる」といえない

(例外検討するまでもなく)消費者契約法10条により無効、とならない。


②について

本件敷引金の額は、本件での事情によると「高額に過ぎる」と評価することはできず、消費者契約法10条により無効とはいえない、としました(賃貸人勝訴)。

4 判断のポイント

敷引契約に消費者契約法10条が適用される場合とは、通常損耗の補修費用として通常想定される額や賃料の額、礼金等の有無や金額を比較検討して、敷引きの額が高額すぎる場合です。

通常損耗の補修費用として通常想定される額についての検討事項としてはは、契約の経過年数や建物の場所、専有面積等が挙げられています。また、敷引額と賃料額を比較し、さらに賃借人が負う更新料以外に一時金を支払う義務の有無を検討材料にしている。

5 本件の詳細

4で示した検討事項に関し、次のような事実と裁判所の評価がありました。

(1)事実

①通常損耗の原状回復費用については、契約書に、敷引金から賄い、賃借人は原状回復しなくてよいと明記されていました。

②敷金(40万円)の控除額については、契約書に経過年数と金額が明記されていました。

経過年数1年未満:控除額18万円(敷金の45%)、・・・、経過年数5年以上:控除額34万円(85%)と段階的な控除額となっていました。

③敷金以外に礼金などの支払いはなく、契約更新時に更新料として9万6000円(1か月分の賃料相当額)を支払うことになっていました。

(2)裁判所の評価

上記①~③の事実を踏まえ、契約の経過年数に応じて設定された18~34万円という敷引額は、その経過年数や本件建物の場所、専有面積等に照らすと通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく変えるものでないこと、控除額が賃料の2倍弱~3,5倍強に留まっていること、賃借人が更新料以外に礼金等の一時金を支払う義務を負っていないことから、本件の敷引金の額は「高額に過ぎる」とはいえず、本件敷引特約は消費者契約法10条により無効とはならないと判断しました。

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